De Fakkel

… kaum ist Gras über die Geschichte gewachsen, kommt so ein Kamel und frisst es wieder ab… (Der Herr Karl)

#

(11 maart 2013, Óengus Céile Dé, abt van Tallaght)

Blaadje van Besouw

Hoewel de kou nog volop in de lucht zit, breekt het sloopseizoen alweer aan. Het slopen van cultureel erfgoed, welteverstaan. De blaadjes vallen huis-aan-huis in de brievenbus en deze keer wordt Loon op Zand ook verblijd met een blaadje van Jan van Besouw. Samen met Francine Broos en Bureau Broeders gaat hij ervoor zorgen dat minimaal acht medeplichtigen medio 2013 kunnen gaan ‘Wonen aan de kasteelweide’. Op 18 maart 2013 nodigen zij eenieder die is geïnteresseerd uit om kennis te komen maken van hun plannen. Een goede gelegenheid om te gaan zien wie het erfgoed van Loon op Zand aan het hart gaat, en wie het geen ene moer interesseert (zo lang er maar geld kan worden verdiend).

Natuurlijk, er zijn lelijker folders, en er zijn slechtere websites, maar deze folders en de website waarnaar hij verwijst scoren hoog in de categorie slecht gemaakt en smakeloos. Alleen al het aantal taalfouten is verbazingwekkend hoog, zeker in relatie tot de geringe hoeveelheid tekst. En dan het plaatje van wat we mogen verwachten aan de rand van de Kasteelweide. ‘Tijdloze architectuur,’ wordt het genoemd; nieuwe lelijkheid, roept Loon op Zand geschokt. Gaat dit echt aan de Kasteelweide gebouwd worden? Jazeker, als de drie B’s (Besouw, Broos en Broeders) hun zin krijgen – en als er voldoende gewetenloze patsers (of domoren) zijn die hier willen kopen – dan gaat dit echt gebouwd worden. Dan had Loon op Zand maar eerder en luider moeten protesteren en raadsleden om de oren moeten slaan. Nu rest niets meer dan de daders te schande maken en bij de volgende raadsverkiezingen te stemmen op mensen die niet dom en/of corrupt zijn en die de moed hebben om integer te zijn en te blijven. Maar ja, bestaan die eigenlijk wel? Loon op Zand, schaam je!

De ‘woningen worden gebouwd onder architectuur met oog voor detail’. Ooit een grotere dooddoener gehoord? Ditzelfde valt ook te lezen over de lelijkste huizen in België (of over onze eigen Villa Le Blaireau) en betekent dus helemaal niks. Huizenverkopers-prietpraat in de orde van ‘schôon waoge, heej niks geleje, is van ’nen auwe meens gewist’, een afgelebberd cliché van iemand die weet dat hij helemaal niks te bieden heeft, maar die mensen wel geld uit de zak wil kloppen. Niet geloven: dit wordt gewoon een rijtje 13-in-een-dozijn woningen op de verkeerde plaats.

Dat dit rijtje woningen ‘naadloos aansluit bij het historische karakter van deze lokatie (sic)’ is een gotspe en een leugen die op deze plek geen nadere toelichting behoeft (indien toch, zie hieronder). Het enige wat hier naadloos zou kunnen aansluiten op dat historische karakter is GEEN woningen.

Kortom: doe het enige wat goed is voor Loon op Zand, help de 3 B’s naar een faillissement en zoek uw woning elders. Het aanbod op de woningmarkt is momenteel groot genoeg.

#

Zienswijze betreffende het (voorontwerp) bestemmingsplan ‘Bebouwing noordwand Kasteelweide’.

(www.loonopzand.nl/bekendmakingdetail.aspx?ID=704)

Het is nog tot en met woensdag 5 oktober 2011 mogelijk om zienswijzen (bezwaren) kenbaar te maken als reactie op dit voorontwerp bestemmingsplan. Dat kan met een brief aan het college van B&W, zoals hieronder. Wie het zich gemakkelijk wil maken, kan daarin simpelweg kenbaar maken dat hij of zij zich aansluit door de door mij ingediende zienswijze zoals die hieronder in zijn geheel is te vinden.

– x –

Loon op Zand, 23 september 2011

 

Het College van Burgemeester & Wethouders

Gemeente Loon op Zand

Postbus 7

5170 AA Kaatsheuvel

 

Geacht College van Burgemeester & Wethouders,

 

Met deze brief en bijlage dien ik een zienswijze in, c.q. maak ik bezwaar tegen het (voorontwerp) bestemmingsplan ‘Bebouwing noordwand Kasteelweide’ versie 3 dd. juli 2011.

Mijn bezwaren laten zich samenvatten in de volgende punten:

1. Het voorliggende plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Er is geen reden om van dit bestemmingsplan af te wijken, zodat er geen goedkeuring aan dit nieuwe voornemen kan worden verleend.

2. Het vigerende bestemmingsplan voor het betreffende (grotere) gebied is meer dan tien jaar oud en dient dus dringend te worden vervangen/vernieuwd. Het is weinig zinvol om nu een ‘postzegelplan’ te regelen terwijl een compleet nieuw bestemmingsplan Kom Loon op Zand noodzakelijk is waarvan dit voornemen tot ‘Bebouwing noordwand Kasteelweide’ een onderdeel zou kunnen zijn. Overigens voldoet het vigerende bestemmingsplan voor dit deelgebiedje uitstekend, zodat voor een bijzondere regeling elke noodzaak ontbreekt.

3. Het plan om aan de noordrand van de Kasteelweide te bouwen is vanuit cultuurhistorisch perspectief volstrekt verwerpelijk. Zie wat dit betreft mijn toelichting in de bijlage (met name onder punt 2.2). Het historisch zeer waardevolle ensemble van Historische buitenplaats Loon op Zand, met het kasteel als kern (en in zijn geheel rijksmonument), kerk (eveneens rijksmonument) en de daar tussenin gelegen straat en bewoningsas Kerkstraat-Oranjeplein wordt hierdoor in zijn kern aangetast en verminkt. Het is juist de gaafheid van dit ensemble en de geografische situering van alle elementen daarin die dit geheel zo bijzonder en zo bijzonder waardevol maakt. Feitelijk staat dit argument ook onder 2.2 in het voorontwerp bestemmingsplan. Blijkbaar ontgaat u alsnog de waarde van dit alles, of bent u niet in staat zich een waarde voor te stellen die zich niet nauwkeurig in euro’s laat becijferen.

4. Het geschetste planinitiatief is behoorlijk vaag, maar duidelijk misleidend. Bij een geplande goothoogte van 5 en een nokhoogte van 10 meter kan hier geen sprake zijn van ‘dorpse woningen’. Met andere woorden, de schaal waarop hier gebouwd dreigt te worden is veel te groot.

5. De voorstelling van zaken ten aanzien van het beleidskader (hoofdstuk 3) is onjuist: voor de Provincie Noord-Brabant is Loon op Zand geen ‘stedelijk concentratiegebied’. Bovendien is aanvechtbaar dat het hier om een zogenaamde inbreidingslocatie zou kunnen gaan. Ook is Artikel 7.3 van de provinciale Verordening Ruimte niet in acht genomen. Dit is een belangrijke omissie, te meer daar hier de begrenzing van een cultuurhistorisch vlak (nota bene een rijksmonument) in het geding is.

6. Gezien de kaart behorend bij de StructuurvisiePlus Loon op Zand en gezien de feitelijke herinrichting van de Kasteelweide is aan de noordzijde van de Kasteelweide een parkachtige afsluiting met bomen en struikgewas gedacht en gerealiseerd. Aan de visuele ‘afronding’ van dit specifieke aanzien van de dorpskom is daarmee voldaan. Esthetische overwegingen kunnen dan ook geen rol meer spelen om hier tot woningbouw te besluiten. Zelfs al zouden woningen daadwerkelijk tot verfraaiing leiden – wat zeer de vraag is – dan nog is een dergelijke verfraaiing niet langer nodig.

7. Indien, zoals het voorontwerp stelt, uit onderzoek is gebleken dat de beoogde woningen de voorkeurswaarde voor geluidsbelasting overschrijden, dan horen deze woningen dus niet te worden gebouwd. Mocht er een noodzaak zijn om hier te bouwen, dan is voor te stellen dat naar oplossingen wordt gezocht ter vermindering van deze geluidsbelasting, maar deze noodzaak bestaat niet.

8. De voorziene ontsluiting van deze woningen naar het Oranjeplein is minder veilig en probleemloos dan het voorontwerp uitgeeft. Een nu al onoverzichtelijke verkeerssituatie wordt nog onoverzichtelijker gemaakt.

9. Zoals het voorontwerp zelf stelt (4.9) is het heersende beleid gericht op bescherming en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden. Tevens schetst het voorontwerp de potentie die het plangebied qua natuurwaarden heeft, en de mogelijkheden om deze te versterken. Dat zou er toe moeten leiden dat wordt ingezet op juist deze waarden en de bescherming en ontwikkeling daarvan, en niet op het bouwen van woningen.

10. In hoofdstuk 5 is sprake van een gewenste situatie, maar het blijft erg vaag wie hier nu wat wenst. Het hele voorontwerp bestemmingsplan maakt overduidelijk dat het door het college van B&W werd opgesteld op verzoek en ten behoeve van Van Besouw Beheer. Is dat een normale gang van zaken? Kan elke burger verzoeken om een speciaal op maat geschreven bestemmingsplan voor zijn of haar stukje eigen grond binnen de gemeente Loon op Zand? Wat is dan nog de functie van een bestemmingsplan en waar blijft de geloofwaardigheid van het college? Hier is sprake van bestuurlijke willekeur en van overduidelijke rechtsongelijkheid.

11. De in het voorontwerp gehanteerde maatvoering is niet acceptabel. Wanneer dit voorontwerp daadwerkelijk wordt omgezet in een bestemmingsplan, dan dient als maximale goothoogte 2,4 meter te worden aangehouden, en als maximale nokhoogte 4,5 meter. (Dit alleen al om het resultaat in overeenstemming te houden met de in het voorontwerp bijgevoegde schetstekening.) Bovendien dient dan te worden vastgesteld dat deze hoogtes worden gemeten vanaf het (huidige) maaiveld.

12. Nut en noodzaak om op deze locatie woningen te bouwen, wordt op geen enkele wijze aangetoond.

 

Naast deze twaalf punten zijn op nog een groot aantal majeure en mineure punten kanttekeningen en vragen geplaatst in het voorontwerp bestemmingsplan zelf. U vindt deze in de bijlage bij deze brief, in de tekst van het voorontwerp zelf. Deze aantekeningen maken integraal deel uit van mijn zienswijze.

Tot slot kom ik graag nog even terug op punt 10 hierboven. Een college en raad die zich openlijk (in de krant, bijvoorbeeld) zorgen maken over het gebrek aan vertrouwen dat zij bij de ‘de burger’ genieten, kunnen toch niet met droge ogen elke regel van fatsoen en van goed bestuur op deze manier met voeten treden? Bestemmingsplannen worden opgesteld in het algemeen belang, niet ter begunstiging van een willekeurige ondernemer of burger met een wens. Er is dus een fundamenteel bezwaar tegen dit voorontwerp bestemmingsplan, namelijk dat het getuigt van slecht bestuur.

Graag licht ik deze bezwaren mondeling voor u toe. Omgekeerd stel ik het op prijs wanneer u in detail en gemotiveerd wilt reageren op de door mij aangehaalde punten.

 

Met een vriendelijke groet,

w.g.

Lauran Toorians

 

BIJLAGE:

 

Gemeente Loon op Zand

Voorontwerp Bestemmingsplan

“Bebouwing noordwand Kasteelweide”

Versie 3 d.d. juli 2011

Vragen, op- en aanmerkingen en zienswijzen zijn in rood in de tekst opgenomen.

Lauran Toorians

Loon op Zand, 22 september 2011

 

TOELICHTING

Bestemmingsplan

“Bebouwing noordwand Kasteelweide”

Het is opmerkelijk dat zowel in de titel als in de tekst van dit voorontwerp bestemmingsplan steeds sprake is van “Kasteelweide”, terwijl het feitelijk gaat over bebouwing van percelen die zijn gelegen aan het Oranjeplein. Kennelijk is het (ook) de opstellers van dit plan duidelijk dat bij de hier beoogde bebouwing de Kasteelweide een essentiële rol speelt.

1. INLEIDING

1.1 Algemeen

Door Van Besouw Beheer, (hierna te noemen: initiatiefnemer), gevestigd aan het Oranjeplein 3 te Loon op Zand, is een plan ontwikkeld dat voorziet in de realisering van woningbouw op de percelen, kadastraal bekend gemeente Loon op Zand, sectie E, nummers 3855, 5265, 5320 en 5332, plaatselijk gelegen ten noorden van de Kasteelweide en ten zuiden van de bestaande bebouwing aan het Oranjeplein te Loon op Zand. Voor een beschrijving van het planinitiatief wordt verwezen naar het gestelde onder paragraaf 2.3.

Namens initiatiefnemer is aan het gemeentebestuur van Loon op Zand gevraagd medewerking te verlenen aan dit plan. (Was dat bestuur altijd maar zo coöperatief! Menig initiatiefnemer wordt niet eens gehoord.)

Het voorgenomen initiatief past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Dan is toch duidelijk dat het plan geen doorgang kan vinden? Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld, waarmee een planologisch juridische basis wordt gevormd voor het bouwplan. Wat kost het opstellen van een plan als dit? Worden die kosten doorberekend aan de initiatiefnemer, of wordt hij daarmee gesubsidieerd?

 

1.2 Ligging en omvang plangebied

Het plangebied betreft enkele percelen gelegen ten noorden van de Kasteelweide en ten zuiden van de bestaande bebouwing aan het Oranjeplein in de kern Loon op Zand binnen de gelijknamige gemeente.

Het plangebied bestaat uit gronden, (komma kan weg) die momenteel hoofdzakelijk zijn bebouwd in de vorm van een voormalige bedrijfshal met overkapping (thans in gebruik als opslagruimte) en die in gebruik zijn als verharding en groen met deels daarop aanwezige bebouwing. (Is dat Nederlands: “in gebruik als verharding”?)

De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 2200m².

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van de projectlocatie geldt het bestemmingsplan Kom Loon op Zand, vastgesteld bij raadsbesluit van 23 maart 2000, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 24 oktober 2000, nummer 680471. Aan de betreffende percelen zijn de bestemmingen Woondoeleinden (achtertuin), Dienstverlening en Bedrijfsdoeleinden toegekend.

Het vigerende bestemmingsplan is dus ruim tien jaar oud en daarmee aan vervanging toe (“Bestemmingsplannen moeten binnen een periode van 10 jaar opnieuw worden vastgesteld,” zegt de Wro). Zou het dan niet verstandig zijn een nieuw bestemmingsplan Kom Loon op Zand op te stellen en daarin – indien nodig – ook het in dit voorontwerp behandelde initiatief te behandelen? Dat lijkt een stuk zuiverder, en waarschijnlijk ook goedkoper, dan nu (weer) een postzegelbeleid te voeren dat straks als hinderpaal dient op het moment dat er daadwerkelijk een nieuw bestemmingsplan Kom Loon op Zand wordt opgesteld. Liever één consistent plan met visie dan een bundeling van losse stukjes en brokjes die ad hoc (en op verzoek van derden) zijn vastgesteld.

Overigens lijkt voor de hier behandelde percelen tussen Oranjeplein en Kasteelweide met het vigerende bestemmingsplan niets mis. Waarom daarvan nu afgeweken? (“Omdat er een vraag” ligt, is geen argument. Het antwoord op die vraag ligt namelijk al in het bestemmingsplan besloten: “nee, kan niet”. Dat schept rechtsgelijkheid en rechtszekerheid.)

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan bevat een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van dit bestemmingsplan.

De toelichting, zoals bedoeld in het besluit Ruimtelijke Ordening, bestaat uit 6 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat een korte omschrijving van de aanleiding van dit bestemmingsplan, een beschrijving van de ligging van het plangebied en van het vigerende bestemmingsplan, alsmede een weergave van de opbouw van de planherziening.

In hoofdstuk 2 worden de ruimtelijke en de functionele structuur van het plangebied geschetst.

Hoofdstuk 3 bevat het beleidskader, waarin een samenvatting van het relevante beleid van Rijk, Provincie en gemeente wordt gegeven.

In hoofdstuk 4 wordt de toelaatbaarheid van het initiatief vanuit milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld en onderbouwd.

In hoofdstuk 5 wordt de toelichting op de regels weergegeven, terwijl tot slot in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van de voorgestane ontwikkeling wordt beschreven in zowel maatschappelijk als economisch opzicht.

2. BESCHRIJVING PLANGEBIED

2.1 Functionele structuur

Het projectgebied maakt deel uit van de stedelijke bebouwing van de kern Loon op Zand. Het plangebied wordt omsloten door de Kasteellaan, de Kerkstraat, het Oranjeplein en de Ecliptica. De zuidgrens van het plangebied wordt gevormd door het domein (heeft dit begrip hier enige betekenis?) van het Kasteel, meer specifiek de kasteelweide.

Het zou duidelijker (en zuiverder) zijn om te zeggen dat het plangebied in het zuiden wordt begrensd door de Historische buitenplaats Loon op Zand, een Rijksmonument. Behalve dat dit ensemble rijksmonument is, vertegenwoordigt het een onschatbare historische waarde voor het dorp en de voor gemeente Loon op Zand. Het is er het historische hart van. (Een plan als het onderhavige vereist dan ook de nauwkeurigheid van open-hartchirurgie.)

De beeld- en de belevingswaarde van de aan het projectgebied grenzende kasteelweide zijn direct gekoppeld aan de historische betekenis en de landschappelijke ligging van de weide in de directe nabijheid van het witte kasteel. Het gebouw zelf met daaromheen de tuin, de gracht, de lanen en de weidegebieden vormen tezamen een landschappelijke eenheid met cultuurhistorische waarden. De weide vormt een markante overgang tussen het buitengebied en de bebouwde kern van Loon op Zand en is daarmee een herkenbare entree van het dorp.

Er ligt nog steeds een plan om Loon op Zand (dorp en gemeente) in toeristisch opzicht verder uit te bouwen. Alle reden dus om dit ensemble van cultuurhistorische waarden nu juist niet aan te tasten. In de Efteling kunt u gaan kijken naar de kip met de gouden eieren (sprookjes zijn er om iets van te leren).

De weide wordt aan vier zijden door (fors) groen omzoomd. Grotendeels is dit groen gekoppeld aan de groenstructuur rondom het kasteel. Monumentale lanen en een dichtbegroeide beplantingsstrook aan de westzijde geven de kasteelweide een groene omranding.

Dit is kennelijk geschreven voordat de herinrichting van de Kasteelweide was voltooid. De groenstrook aan de zijde van de Kasteellaan is nu fors uitgedund en geheel open.

Het projectgebied, dat direct aansluit op de noordzijde van de kasteelweide, bestaat uit achtertuinen afgewisseld met lage bouwwerken, behorend bij de bebouwingszone aan het Oranjeplein en de Kerkstraat. De plattegrond leert dat de Kerkstraat hier geen rol speelt, tenzij het gehele bebouwingslint van Kerkstraat-Oranjeplein wordt bedoeld. In dat geval zou het behoud van cultuurhistorische waarden alleen maar nóg zwaarder moeten wegen om de hier beoogde bouwplannen te beoordelen als niet acceptabel. De beoogde ontwikkeling is geprojecteerd in het gebied tussen de bestaande bebouwing aan het Oranjeplein en de kasteelweide, meer specifiek in de achtertuinen van de op het Oranjeplein georiënteerde bebouwing. Afgezien van het wat rommelige karakter (dit is natuurlijk subjectief; je kunt het ook charmant of pittoresk noemen) vormt deze (achter)rand een treffend silhouet op de dorpsrand van Loon op Zand en de kerktoren. Is dit laatste een positieve kwalificatie? Waarom dit beeld dan wijzigen? Na bebouwing zal het zicht vanaf de Kasteelweide op de kerktoren (zeker vanaf het oostelijke deel van de weide) verdwijnen.

Het projectgebied zelf kan vanuit functioneel opzicht worden gekenmerkt als een gebied, dat overwegend in gebruik is als achterterrein, behorende bij de woningen en bedrijven aan het Oranjeplein. Binnen het gebied is aan bebouwing een (voormalige) bedrijfsruimte aanwezig.

2.2 Ruimtelijke structuur

De bebouwing in de noordwand van de Kasteelweide vormt een onderdeel van de wordingsgeschiedenis van het dorp. Het dorp is met de achterzijde naar het kasteel gericht. De bebouwing bestaat overwegend uit hoofdgebouwen langs het Oranjeplein. (Dit zijn mijn woorden: rekening volgt.)

Dit is een nogal beperkte beschrijving van de werkelijkheid. Het kasteel (en het daarbij behorende kasteeldomein, waarvan de Kasteelweide het meest noordelijke deel is) en de kerk (aan de Kerkstraat) kwamen vrijwel gelijktijdig tot stand (respectievelijk in 1383 en in 1392). Aangezien de kerk werd gebouwd op initiatief van de kasteelheer Paulus I van Haastrecht – er bestond al een oudere parochiekerk, ongeveer een kilometer noordnoordoostelijk van de huidige kerk – is er sprake van een duidelijk planmatige aanleg van een residentie met een (eigen)kerk. Die kerk werd gebouwd aan de doorgaande verbindingsweg (Breda – ’s-Hertogenbosch, en in beide richtingen verder) die hier tevens de noordelijke begrenzing van het kasteeldomein vormde. Toen zich wat later bewoning ging concentreren bij kerk en kasteel gebeurde dit langs deze weg/straat, en toen dit gebeurde ter hoogte van het huidige Oranjeplein daar dus ook met de “rug” naar het kasteel. Dat deze historische gegevenheid nu nog geheel intact is, maakt dit gehele ensemble tot een behoorlijk uniek en zeer waardevol erfgoed dat veel zegt over de historische samenhang tussen de verschillende onderdelen van dit ensemble. Ondanks dat vrijwel alle onderdelen van dit geheel in de loop van ruim zes eeuwen van functie zijn veranderd, is de lay-out steeds ongewijzigd gebleven. Het omkeren van de oriëntatie van de bebouwing op de percelen tussen Oranjeplein en Kasteelweide tast deze historische waarde in zijn kern aan. (Voor alle helderheid: “waarde” is hier iets wat zich niet laat uitdrukken in euro’s. Het gaat er niet om wat het kost, maar om wat we eraan kunnen aflezen over het verleden en over hoe onze leefomgeving in elkaar zit.)

Direct aan de Kasteelweide grenzen voornamelijk bedrijfsgebouwen en bijgebouwen. De hoogte van deze gebouwen is beperkt. Enkele grote, volwassen bomen bepalen mede het landschapsbeeld. Door deze opbouw hebben de bijgebouwen slechts relatief een beperkte invloed op het landschapsbeeld. Deze invloed wordt nog verder beperkt door de grote afstand tussen het openbaar domein (Ecliptica en Kasteellaan) en deze zuidrand van het centrum.

Juist, het ziet er precies zo uit zoals de bebouwingsrand van een dorp er hoort uit te zien.

Onderkend moet worden, dat met de toegankelijkheid en de herinrichting van de Kasteelweide, deze achterzijde meer intensief beleefd zal gaan worden. Met andere woorden, de negatieve elementen worden sterker opgemerkt. Dat valt erg mee. Bij de recente herinrichting van de Kasteelweide is hier beplanting aangebracht die kan uitgroeien tot een groene haag die de positieve kanten (het dorpse karakter) nu juist versterkt. Bovendien zijn er ook binnen de gemeente Loon op Zand plekken aan te wijzen die heel wat “lelijker” zijn en waar blijkbaar niemand zich aan stoort, of waar in elk geval niemand een initiatief tot woningbouw aandraagt als “oplossing”. Hier is dus sprake van een drogreden. Met de voorgestane woningbouw zal deze beleving in kwalitatief opzicht sterk worden verbeterd. Dit is een volstrekt subjectief oordeel dat leuk staat in de verkoopbrochure van de ontwikkelaar, maar ongepast is in een bestemmingsplan. Bovendien meen ik – en menen velen met mij – dat het niet waar is.

Langs de Ecliptica is een dorpse bebouwing aanwezig. Deze bebouwing heeft een beeldondersteunend karakter. Van een directe schakel tussen de Kasteelweide en het kernwinkelgebied echter is geen sprake. Nou en? Ooit een weide zien winkelen? Of een koe? Versterk liever de recreatieve relatie tussen De Wetering (Ecliptica) en Kasteelweide door in het seizoen de terrasfunctie van De Wetering uit te breiden.

2.3 Planinitiatief

Als indicatieve bebouwingsstructuur, zoals die wordt voorgestaan, onderstaand een impressie van het mogelijke gevelaanzicht vanaf de kasteelweide. Het plan voorziet in een onderdoorgang met een minimale breedte van 1.50m en een minimale hoogte van 2.80m. Bij de verdere uitdetaillering (uitwerking?, of detaillering?) van het bouwplan zal de exacte situering / projectie van de onderdoorgang bepaald worden. (Onderstaande) De in deze impressie weergegeven onderdoorgang heeft dan ook nadrukkelijk een indicatief karakter.

Dit plaatje is behoorlijk misleidend. Bij een goothoogte van vijf meter krijgen deze panden zo wel erg hoge ramen en deuren. Waarom niet gewoon gezegd dat het rijtje dat nu in meervoud de zuidrand van Molenwijk-Zuid markeert nog op de tekentafel ligt? (N.B. Het bedoelde plaatje is te vinden in het originele stuk op de website van de gemeente: www.loonopzand.nl/bekendmakingdetail.aspx?ID=704)

Het voorgestelde plan behelst de bouw van 8 dorpse woningen op het achterterrein van de bebouwing aan het Oranjeplein, grenzend aan de noordkant van de Kasteelweide. Het begrip “dorps” is hier misleidend en vrijwel zeker onjuist (opnieuw: ontwikkelaars-pr hoort niet in een bestemmingsplan). De ligging van de woningen aan de kasteelweide met het kasteel in de nabije omgeving vraagt om zorgvuldigheid. Inderdaad, waar blijft die? Er wordt gestreefd naar een stedenbouwkundige en architectonische inpassing van allure. Dit is opnieuw verkoop-prietpraat. Schande dat zulke tekst een (voorontwerp) bestemmingsplan haalt.

Het plan wordt volledig onderkelderd ten behoeve van parkeren. De woningen worden aan de voorzijde voorzien van een ‘plint’ van circa 60 cm. Hierdoor ontstaat een ‘voorzone’ van waaruit de woningen ontsloten worden. Deze voorzone is bereikbaar vanuit bovenvermelde onderdoorgang. Zoals gesteld zal bij de verdere uitwerking van het bouwplan de exacte situering / projectie van de onderdoorgang bepaald worden.

Hoe gaat dit aansluiten op de Kasteelweide? Wanneer deze voorzone (een voetpad?) gaan aansluiten op de huidige paden op de Kasteelweide, dan zullen er maatregelen genomen dienen te worden om te voorkomen dat dit een doorgaand verbindingspad wordt (en dat bewoners het reeds bestaande pad op de Kasteelweide zullen gebruiken om toch met de auto “voor de deur” te kunnen komen.

In deze omschrijving is bovendien onduidelijk of de maximale hoogtes (5 meter goothoogte en 10 meter nokhoogte) worden berekend vanaf het maaiveld of vanaf deze plint.

Qua hoofdmassa wordt bij deze woningen uitgegaan van 1 tot 1,5 laag met kap, met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 5 en 10 meter, (Deze maatgegevens zijn in hoge mate strijdig met elkaar. Voor 1,5 laag met kap is 10 meter nokhoogte krankzinnig. Hier wordt de burger bedot.) geschakeld op een beukmaat van circa 7,5 meter. Aansluitend op de wordingsgeschiedenis van het dorp krijgen de woningen elk een individueel karakter (dit is opnieuw ontwikkelaars-reclamepraat), waar op een enkele plek een geschakelde variant van twee woningen onder één kap juist voor extra differentiatie kan zorgen. Zowel in massa, als in verschijningsvorm en detaillering kan gevarieerd worden. Een goede balans tussen het individuele karakter enerzijds en samenhang anderzijds vormt hét uitgangspunt van het ontwerpproces. Opnieuw verkooppraatjes die een bestemmingsplan onwaardig zijn.

De woningen gaan qua verschijningsvorm (inclusief kleur- en materiaalgebruik) met name een relatie aan met de kasteelweide en het daarbij horende ‘witte kasteel’ (blablabla; en, hoezo “hoort” het kasteel bij de weide; zou het niet andersom zijn?). Ze grenzen aan de nieuw ingerichte Kasteelweide. Als overgang vanaf de verhoogde band van de grasweide via het looppad en de strook met de nieuwe aanplant wordt een mooie overgang gecreëerd d.m.v. de hardstenen verhoogde plint, welke dezelfde kleur krijgt als de verhoogde band van de weide. Wat dit met het kasteel te maken heeft, is volstrekt onduidelijk.

De woningen worden voorzien van een zadeldak, met een onderling afgestemde hellingshoek van tussen de 40 en 50 graden. De nokrichting van de woningen wordt vooralsnog voor alle woningen in de lengterichting voorzien. Vooralsnog? Regelt het bestemmingsplan zoiets dan niet. Of is dit nog steeds de verkoopfolder?

Als dakbedekking kunnen zowel gebakken pannen als leien worden toegepast. Voor de pannen en leien worden kleuren in natuurlijke tinten als (donker)rood, bruin en ook grijs (blauwgesmoord voor dakpannen) voorgesteld. Idem dito.

3. BELEID

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

De structuurvisie Ruimtelijke Ordening is vastgesteld door Provinciale Staten op 1 oktober 2010 en geeft de hoofdlijnen van het Provinciaal Ruimtelijk Beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040).

www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ruimtelijke-ordening/structuurvisie.aspx

In deze structuurvisie is Loon op Zand een “Kern in het landelijk gebied”, geen “Stedelijk concentratiegebied”.

De Provincie kiest voor een duurzame ontwikkeling waarin de kwaliteiten sturend zijn. (Dat is mooi. Staat er ook in welke kwaliteiten?) Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kracht en de identiteit van Noord Brabant. Als dat ook geldt voor Loon op Zand, moet dit bouwplan van tafel. Dat tast juist de identiteit van Loon op Zand in de kern aan.

De provinciale Structuurvisie meldt als kernkwaliteit: “In Midden-Brabant is enerzijds een intensief gebruikt “leisure-landschap” ontstaan en is anderzijds de cultuurhistorische kleinschaligheid en het natuurlijke, landschappelijke karakter van Het Groene Woud (Meijerij) en de Loonse en Drunense Duinen een kernkwaliteit. Beide kwaliteiten hangen nauw samen met de ligging nabij de grote steden enerzijds en de ligging op het aantrekkelijke kleinschalige dekzandlandschap met hoge natuur- en landschapswaarden anderzijds. De provincie ziet het als belangrijke opgave om deze kwaliteiten te versterken en beter met elkaar in verband te brengen.”

“Leisure-landschap” (recreatie en toerisme) en cultuurhistorische kleinschaligheid is precies wat we hier in hoogwaardige vorm hebben. En dat op het snijvlak van Nationaal Park Loonse en Drunense Duinen en Groene Woud. Dat moeten we dus niet voor acht woningen verpatsen, maar juist versterken (ofwel de leesbaarheid van de cultuurhistorische waarden vergroten).

Voor de ontwikkeling, die met onderhavig bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, speelt met name het belang concentratie van verstedelijking.

Verstedelijking is hier niet aan de orde. Loon op Zand is geen stad en hoort ook in de provinciale Structuurvisie niet tot het stedelijk gebied (zie bovenstaand citaat: “de ligging nabij de grote steden”). Deze opmerking is dus misplaatst en misleidend.

Het project Bebouwing noordwand Kasteelweide maakt onderdeel uit van de kern Loon op Zand, dat behoort tot het stedelijk concentratiegebied.

Onzin, de percelen vormen juist de historische rand van de bebouwing. Er is dus helemaal geen sprake van zoiets als een “inbreidingslocatie”.

Het beleid uit de structuurvisie heeft een doorvertaling gekregen in de Verordening Ruimte, die ook het toetsingskader vormt voor deze ontwikkeling.

3.1.2 Verordening Ruimte

Vanaf 1 maart 2011 geldt de Verordening Ruimte. In de verordening staan onderwerpen uit de provinciale structuurvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. De verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels, die een directe doorwerking hebben naar gemeentelijke (bestemmings)plannen.

www.brabant.nl/dossiers/dossiers-op-thema/ruimtelijke-ordening/verordening-ruimte.aspx

Voor het project Kasteelweide 2011 gelden de regels, zoals genoemd in de artikelen 3.1, 3.2 en 3.5 van de Verordening. Het projectgebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied en meer specifiek binnen een kern in het landelijk gebied. Op onderstaand kaartbeeld is een en ander gevisualiseerd.

Hoofdstuk 3 van de Verordening Ruimte heeft betrekking op stedelijk gebied, wat Loon op Zand niet is. Maar zie ook:

Artikel 7.3. Aanwijzing, begrenzing en beschrijving van de cultuurhistorische vlakken

1. Als cultuurhistorische vlakken zijn aangewezen de als zodanig aangeduide gebieden waarvan de geometrische plaatsbepaling en de begrenzing met een nauwkeurigheid van 12,5 meter zijn vastgelegd.

2. Gedeputeerde Staten stellen een beschrijving vast van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de als cultuurhistorische vlakken aangewezen gebieden als onderdeel van de Cultuurhistorische Waardenkaart.

Artikel 7.4. Bescherming van de cultuurhistorische vlakken

Een bestemmingsplan dat is gelegen in een gebied met cultuurhistorische vlakken:

a. strekt mede tot behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden;

b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden.

Gezien de in artikel 7.3.1. gegeven nauwkeurigheid van 12,5 meter dient de zuidelijke rand van de percelen die grenzen aan de Kasteelweide wel degelijk te worden meegewogen als zijnde van cultuurhistorisch belang (het kan hier immers niet de bedoeling van de Verordening Ruimte zijn dat er vrijblijvend 12,5 meter van een cultuurhistorisch vlak af kan). Die rand is weliswaar geen onderdeel van het rijksmonument Historische buitenplaats Loon op Zand, maar dient dus wel te worden beschouwd als een cultuurhistorisch vlak dat daar nauw mee is verbonden. Zuinig op zijn, dus, zegt ook de Provincie Noord-Brabant.

Voor het project noordwand Kasteelweide is het vanuit de verordening ruimte van belang dat het plangebied kan worden getypeerd als een ontwikkeling, die gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. U bent hardnekkig, maar NEE, dit is onjuist. Hiermee wordt voldaan aan het bepaalde in 3.1 en 3.2 van de Verordening Ruimte. En dus is ook dit onjuist.

Tevens past de voorgestane ontwikkeling binnen de afspraken, zoals die in regionaal verband zijn gemaakt. Hiermee wordt voldaan aan het bepaalde in 3.5 van de Verordening Ruimte. Gezien het voorgaande is dit een loze opmerking.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten, die zijn genoemd in de Verordening Ruimte. Het is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Quod non (bis).

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Structuurvisie Plus Loon op Zand

De gemeente heeft in 2004 de “StructuurvisiePlus Loon op Zand” vastgesteld. Deze structuurvisie geeft de gemeentelijke kaders aan voor het beheer en ontwikkeling van stedelijk en landelijk gebied. De eigen identiteit en de mogelijkheden om deze te versterken staan hierbij centraal. De structuurvisie draagt bij aan een heldere positionering van de gemeente en geeft antwoord op tal van toekomstige beleidsvraagstukken. De structuurvisie ontwikkelt een duurzame structuur, waarbinnen kwaliteit geleidelijk kan “groeien”. Er wordt een evenwicht tussen de verschillende beleidssectoren nagestreefd.

Zie http://www.loonopzand.nl/vrijepagina.aspx?menuID=289&pageID=319 (alleen de kaart (oktober 2003); waar is de rest?) Op deze kaart is de noordelijke strook van de Kasteelweide aangegeven als “park” (of is het “bos”?), de rest van de weide als “groenvoorziening”. Hier is dus al een visuele afscherming / aankleding voorzien van de achterzijden van de percelen die van hier strekken naar het Oranjeplein. Bij de herinrichting van de Kasteelweide is deze strook ook als zodanig gerealiseerd. Deze nieuwe parkaanleg nu alweer weghalen, is kapitaalvernietiging. En de herinrichting van de Kasteelweide was al zo duur!

In het verleden is de gemeente Loon op Zand geconfronteerd met een afname van de “stedelijke” groei (niet zo gek, Loon op Zand is namelijk geen stad). Er is destijds veel aandacht besteed aan versterking van de kwaliteit van het woon- en leefmilieu, dit zal ook de komende jaren nog worden voorgezet. Dat zou ik dan doen door uit te gaan van juist het dorpse karakter, niet door net te doen alsof we hier een megastad hebben. Bovendien is momenteel het vooruitzicht op krimp veel sterker aanwezig dan een mogelijke groei in de nabije toekomst. Om dit goed voor elkaar te krijgen zijn de volgende hoofdlijnen van beleid gedefinieerd:

– zorg dragen voor een duidelijk contrast ten opzichte van de stedelijke gebieden van Tilburg en Waalwijk en versterken van de eigen identiteit (groene gemeente, kwaliteit van de dorpen); Juist.

– behoud en versterking van cultuurhistorische waarden, elementen en structuren;

– zorgen voor duurzame, energiezuinige ontwikkelingen;

– op een evenwichtige wijze inspelen op de toenemende vergrijzing van de bevolking (onder meer de realisering van specifieke woonvormen en van specifieke zorgvoorzieningen);

– streven naar het realiseren van voldoende woon-, werk- en recreatieruimte voor de opvang van de eigen bevolking.

Deze twee laatste punten zijn lichtelijk strijdig met elkaar. Jarenlang is er beleid van gemaakt om Loon op Zand tot een “ouderendorp” te maken. Vooral ouderen met geld waren zeer welkom, ook wanneer zij van buiten kwamen en geen enkele binding met het dorp hadden. Voor de eigen bevolking – en dan met name voor jongeren en starters op de woonmarkt – werden nauwelijks voorzieningen geschapen. Het belang om voor deze laatste groep te bouwen is momenteel groter dan om nog meer tegemoet te komen aan een (vermeende) markt voor ouderen; tenminste wanneer werkelijk naar een gezonde bevolkingsopbouw wordt gestreefd en niet alleen wordt gekeken waar men op korte termijn het meeste geld denkt binnen te halen. Naast die toch al sterk vergrijzende bevolking zijn juist jongeren nodig die de noodzakelijke voorzieningen in het dorp overeind houden.

3.2.2 Bestemmingsplan Kom Loon op Zand

Het plan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Kom Loon op Zand, vastgesteld bij raadsbesluit van 23 maart 2000, goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 24 oktober 2000, nummer 680471. Aan de betreffende percelen zijn de bestemmingen Woondoeleinden (achtertuin) en Bedrijfsdoeleinden toegekend.

Waar hebben we het dan verder nog over? Het mag niet. Het kan niet. Het bestemmingsplan staat het niet toe. Dat lijkt mij een kwestie van rechtsgelijkheid en rechtszuiverheid. Of wordt voor elk willekeurig verzoek van elke willekeurige burger meteen een nieuw bestemmingsplan geschreven?

Gronden met de bestemming Woondoeleinden zijn bestemd voor het wonen, met bijbehorende voorzieningen waaronder het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep. Voor de situering van hoofdgebouwen is op de plankaart het “bouwvlak hoofdgebouwen met bijgebouwen” opgenomen.

Gronden met de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn bestemd voor bedrijfsinrichtingen en volumineuze detailhandel, een en ander met bijbehorende voorzieningen.

Gronden met de bestemming Dienstverlening zijn bestemd voor dienstverlening met de aanduiding detailhandel en woondoeleinden.

Het bouwplan is in strijd met genoemd bestemmingsplan, omdat:

– de beoogde woningbouw binnen de bestemming Woondoeleinden niet is gelegen binnen het “bouwvlak hoofdgebouwen met bijgebouwen”;

– het initiatief enkel is gericht op woningbouw en zich daarmee niet voegt binnen de bestemmingen Bedrijfsdoeleinden en Dienstverlening.

Conclusie

De voorgestane ontwikkeling past niet binnen de geldende bebouwingsvoorschriften van het vigerende bestemmingsplan Kom Loon op Zand. Vanwege deze strijdigheid is het niet mogelijk het beoogde initiatief te realiseren.

Om die reden wordt een nieuw bestemmingsplan Bebouwing noordwand Kasteelweide in procedure gebracht.

Dit is bestuurlijke willekeur (zie ook mijn opmerkingen hierboven).

4 PLANOLOGISCHE ASPECTEN

4.1 Bodem

Door Bakker Milieuadviezen te Waalwijk is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de projectlocatie te Loon op Zand (rapportage d.d. januari 2011, projectnr. BM/16190-10).

Het verkennende bodemonderzoek dat als bijlage is bijgevoegd, is uitgevoerd ten behoeve van de bepaling van de huidige milieuhygiënische bodemkwaliteit van zowel grond als grondwater in het kader van de geplande ontwikkeling van het terrein ten behoeve van woningbouw.

Uit de resultaten van het bodemonderzoek blijkt het volgende:

– * de bovengrond in de tuin van het westelijke terreindeel (tuin Kasteellaan 5) blijkt licht verontreinigd met kwik, lood en zink;

* de bovengrond ter plaatse van het te slopen bedrijfspand is licht verontreinigd met lood, zink, koper, kwik, cobalt en PAK;

* de bovengrond op het oostelijke terreindeel (tuin en grasveld) is licht verontreinigd met cobalt, lood, zink en PAK;

voormelde verontreinigingen passen binnen het bodemkwaliteitsbeeld van dit deel van Loon op Zand en komen algemeen voor in oude stads- en dorpskernen; ook bij eerdere bodemonderzoeken op aangrenzende terreinen zijn dergelijke verontreinigingen aangetroffen;

– in de ondergrond (evenals bovengrond donkerbruin matig humeus zand) zijn de gehalten aan lood, zink, kwik, PAK en cobalt bven de AW 2000 aangetroffen;

– in het grondwater zijn de gehalten aan barium en zink licht verhoogd aangetroffen, hetgeen nagenoeg standaard het geval is; de verhoogde gehalten zijn niet relevant.

Conclusie

Op grond van het uitgevoerde onderzoek vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de functie wonen.

4.2 Geluid

Conform de Wet Geluidhinder dient een akoestisch onderzoek te worden verricht indien er sprake is van het projecteren van nieuwe woningen binnen de zone van een weg. Uitzonderingen hierop zijn wegen, die bestemd zijn als woonerf of opgenomen zijn in een 30 km-zone.

Het plangebied is gelegen in de onderzoekszone van meerdere wegen. Hiervan zijn voor het plangebied de Ecliptica, de Kasteellaan en de Kerkstraat/Oranjeplein van belang.

Door Janssen Raadgevend Adviseurs te ’s-Hertogenbosch is een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van een voorgenomen bouw van woningen in het gebied ten noorden van de Kasteelweide en ten zuiden van de bestaande bebouwing aan het Oranjeplein (rapportage d.d. februari 2011, project 812.820).

Het akoestisch onderzoek, dat als bijlage is bijgevoegd, heeft tot doel de geluidsbelasting op de gevels van de te projecteren woningen te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden, die in de Wet Geluidhinder zijn gesteld. Indien niet aan de grenswaarden wordt voldaan, moet worden bezien of geluidsbeperkende maatregelen doelmatig zijn.

Uit het onderzoek is gebleken, dat de geluidsbelasting voor de beoogde woningen op de zuid- en westgevel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt, zodat een ontheffing (hogere grenswaarde) dient te worden aangevraagd.

In dit kader is van belang dat de toepassing van (bron- en overdrachts-)maatregelen, gericht op het terugbrengen van de te verwachten geluidbelasting van 48 dB op de gevels van de betrokken woningen, onvoldoende doeltreffend zal zijn.

In de Wet geluidhinder wordt een voorkeur uitgesproken, waarin de haalbaarheid van de maatregelen moet worden onderzocht. Deze volgorde is:

1. bronmaatregelen;
2. overdrachtsmaatregelen (schermen, wallen);
3. maatregelen bij de ontvanger (ontheffing en gevelisolatie).

Om een ontheffing te kunnen verlenen zonder of met minder vergaande maatregelen moet worden beoordeeld of er overwegende bezwaren zijn overeenkomstig de hoofdcriteria, die worden genoemd in de Wet geluidhinder. Deze hoofdcriteria zijn:

1. stedenbouwkundige overwegingen;
2. landschappelijke overwegingen;
3. financiële overwegingen;
4. verkeers- en vervoerskundige overwegingen.

Het verplaatsen van de woningen is geen reële optie, het plaatsen van schermen in een stedelijke situatie is niet wenselijk, de initiatiefnemer heeft geen invloed op de verkeerskundige aspecten en in verband daarmee heeft een nader financiële beschouwing niet plaatsgevonden.

Gezien het vorenstaande, waarbij is geconcludeerd dat niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde, dient te worden verzocht om een hogere grenswaarde.

Opnieuw een goede reden om het plan niet te laten doorgaan. Het is wel erg krom om eerst vast te stellen dat het binnen de gestelde (geluids)normen niet mag en vervolgens meteen voor te stellen om dan de regels maar wat om te buigen. Wat voor een maffiabeleid is dit eigenlijk? We hebben wel regels, maar als ze u niet schikken (en als u betaalt?) dan passen we die graag voor u aan.

Vóór het verkrijgen van een omgevingsvergunning zal deze procedure doorlopen dienen te worden. Een onderzoek naar maatregelen aan de gevels van de woningen ter bescherming van de geluidniveaus in verblijfsruimten dient onderdeel uit te maken van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

De bouw van de woningen is akoestisch gezien mogelijk, omdat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd kan worden als gevolg van toepassing van suskasten of mechanische ventilatie, deugdelijke dubbele kierdichting en geluidisolerende beglazing, waarmee kan worden voldaan aan de binnenwaarde van minimaal 33 dB.

Conclusie

Uit het onderzoek blijkt dat de gevelbelasting van de nieuw beoogde woningen de voorkeursgrenswaarde overschrijden, zodat in het kader van de voorgenomen bouw van woningen een ontheffing hiervan dient te worden aangevraagd.

Overigens kan aan de hand van voormeld rapport gelijktijdig worden gegarandeerd dat de binnenwaarde van minimaal 33 dB gehaald kan worden.

4.3 Externe veiligheid

– Externe veiligheid en inrichtingen

Externe veiligheid betreft het risico, dat aan bepaalde activiteiten verbonden is, voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden.

Risicobronnen kunnen onderscheiden worden in risicovolle inrichtingen (onder andere LPG-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en electriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en personen of objecten, die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht genomen worden.

Ook ontwikkelingsmogelijkheden, die ingrijpen in de personendichtheid, kunnen om een onderzoek vragen.

– Risicovolle inrichtingen

In het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) worden risicovolle inrichtingen (waaronder lpg-tankstations) benoemd. Ook wordt daarin voor bepaalde gevallen aangegeven welke afstanden (voor het plaatsgebonden risico) moeten worden aangehouden of in welk gebied (voor het groepsrisico) nader onderzoek moet worden gedaan. Afstand dient gecreëerd te worden tussen (beperkt) kwetsbare objecten en risicovolle bedrijven. De (nieuwbouw)woningen worden tot de kwetsbare objecten gerekend.

Uit de risicokaart valt af te leiden dat (op afstand) sprake is van risicovolle inrichtingen in de directe omgeving van de projectlocatie.

Aan de Ruilverkavelingsweg is sprake van een procesinstallatie ten behoeve van aardolie- en gaswinning. De hiervoor vereiste risicocontour 10-6 –contour bedraagt 50 meter. Gezien de feitelijke afstand van 1,15 km kan worden geconcludeerd dat de procesinstallatie het initiatief niet in de weg staat.

Aan de Kerkstraat is een benzinestation gelegen zonder LPG-afleverinstallatie. De hiervoor van toepassing zijnde risicocontour bedraagt 15 meter. De onderlinge afstand tussen beide locaties bedraagt circa 220 meter. Nu daarmee de woningbouwlocatie is gelegen buiten de vereiste risicocontour 10-6 –contour kan worden geconcludeerd dat het benzinestation het initiatief evenmin in de weg staat.

Tevens is aan de Kerkstraat een sportcentrum gelegen met een opslag van reinigingsstoffen voor het ter plaatse aanwezige zwembad. De hieraan verbonden risicocontour 10-6 –contour echter bedraagt 0m.

– Vervoer gevaarlijke stoffen

In de Wet Vervoer Gevaarlijke Stoffen (WVGS) en de Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen (RNVGS) wordt de externe veiligheid met betrekking tot het vervoer van gevaarlijke stoffen geregeld.

De risico-atlassen weg, spoor en hoofdvaarwegen geven een algemeen beeld van het vervoer van gevaarlijke stoffen in Nederland en de daarbij behorende risico’s. Deze atlassen zijn begin 2006 geactualiseerd. De conclusies zijn samengevat in de ‘Inventarisatie van externe veiligheidsrisico’s bij het vervoer van gevaarlijke stoffen’.

Binnen de gemeente Loon op Zand is geen sprake van aangewezen routes gevaarlijke stoffen. Het uitgangspunt is de route, waarbij sprake is van vervoer van gevaarlijke stoffen, binnen de bebouwde kom zo kort als mogelijk te houden.

Hiermee zal gebruik van de Kerkstraat/Oranjeplein als route voor gevaarlijke stoffen niet aan de orde zijn.

De provinciale weg N261 loopt langs de kern Loon op Zand. Op de risicoatlas wegtransport staat aangegeven dat op deze weg transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. In de risicoatlas is echter geen plaatsgebonden ricisocontour 10-6 opgenomen. De N261 is ook geen aandachtspunt in het kader van het groepsrisico.

In de directe omgeving van de locatie zijn geen transportassen gelegen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen waarvan de invloedsgebieden en/of 10-6 pr-contouren over de locatie zijn gelegen. De dichtstbij gelegen route is de genoemde N261 op een afstand van ruim 670 meter.

Conclusie

De locatie wordt niet belemmerd door externe veiligheidsaspecten van risicovolle inrichtingen en/of transportassen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

– Buisleidingen

Voor het transport van gevaarlijke stoffen (buisleidingen voor het transport van gas/aardgas en brandbare vloeistoffen) zijn veiligheids- en toetsingsafstanden vastgelegd in de diverse circulaires.

Zoals op onderstaande risicokaart te zien is, loopt ten zuiden en ten westen (nagenoeg parallel aan de N 261) van de kern Loon op Zand de Northern Petroleum Gasleiding (95 bar).

Het kwetsbare object i.c. de beoogde woningbouw is niet gelegen binnen de plaatsgebonden risicocontour 10-6 pr-contour van deze gasleiding.

Ten zuiden en ten westen van de projectlocatie is een gasleiding van Enexis gelegen, waarbij sprake is van een belastbare strook van twee meter aan weerszijden van het hart van de leiding. De dichtstbij geprojecteerde nieuwbouwwoning is op een grotere afstand gelegen dan 2 meter.

Conclusie

De locatie wordt niet belemmerd door externe veiligheidsaspecten van de aanwezigheid van een buisleiding.

Uit de risicokaart blijkt het volgende:

– er is geen sprake van de aanwezigheid van Bevi-inrichtingen in de (directe) omgeving van de projectlocatie;

– van risico’s als gevolg van transport van gevaarlijke stoffen (brandbare vloeistoffen en brandbare gassen) is geen sprake.

4.4 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is een nieuw wettelijk stelsel voor luchtkwaliteitseisen van kracht geworden. Deze regelgeving is verwerkt in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. De regelgeving is verder uitgewerkt in onderliggende Algemene Maatregelen van Bestuur en ministeriele regelingen. Een inhoudelijke toetsing met plaatsvinden als er sprake is van een nieuwe situatie, een uitbreiding of een wijziging.

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid:

A. Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;

B. Een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;

C. Een project draagt “niet in betekende mate” bij aan de luchtverontreiniging;

Dit moet zijn “niet in betekenende mate” (ook hieronder). Is de betreffende wet- en regelgeving wel bekend (of alleen de juiste spelling niet)?

D. Een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het begrip “niet in betekende mate (NIBM)” is uitgewerkt in het Besluit Niet in Betekende Mate en de Regeling Niet in Betekende Mate. Met de vaststelling van het NSL is een project NIBM, als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3 %.

Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft.

1. aantonen dat een project binnen de grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt;
2. op een andere manier aannemelijk maken dat een project voldoet aan het 3%-criterium.

Aangezien het voorgestane initiatief de bouw mogelijk maakt van 8 grondgebonden woningen, dit aantal ver beneden de wettelijke drempel (van 1500 nieuwe woningen op één ontsluitingsweg) ligt en er voor het overige geen veranderingen plaatsvinden, is het aannemelijk dat wordt voldaan aan het 3%-criterium.

Conclusie

Gezien het vorenstaande hoeft er geen onderzoek naar luchtkwaliteit plaats te vinden.

4.5 Hinderlijke bedrijvigheid

– Agrarische bedrijvigheid

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader voor de milieuvergunning als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. Deze wet geeft normen voor de geurbelasting, die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object.

In de directe omgeving van het plangebied is geen agrarisch bedrijf aanwezig als gevolg waarvan geen sprake is van invloed is op een geurgevoelig object.

– Niet-agrarische bedrijvigheid

In het kader van de beoordeling of sprake is van een goed woon- en leefklimaat dient ter bescherming of vergroting van de kwaliteit van de leefomgeving een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies te worden aangebracht, de zogenoemde milieuzonering.

Milieuzonering beperkt zich in het algemeen tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geur, stof, geluid en gevaar. Wat betreft de aanbevolen afstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ van toepassing. In deze brochure wordt een onderscheid gemaakt in richtafstanden voor omgevingstypen ‘gemengd gebied’, ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’.

De directe omgeving van het plangebied kan door de afwisseling van woningen, detailhandel, horeca en kleine (aan huis verbonden) bedrijven worden aangemerkt als een omgevingstype ‘gemend gebied’.

Voor de uiteindelijke beoordeling van de vraag of sprake is van een goed woon- en leefklimaat is in de gegeven situatie een inventarisatie van bedrijven gemaakt, die van invloed kunnen zijn op de bouwlocatie. Geen van de aanwezige bedrijven heeft onaanvaardbaar negatieve invloed op de beoogde ontwikkeling en evenmin heeft de beoogde functiewijziging een belemmerende werking naar diezelfde bedrijven.

In de omgeving zijn diverse detailhandelszaken, een kapper en kantoren (zakelijke dienstverlening) gevestigd, die allen op een zodanige afstand zijn gesitueerd (> 10m) dat de afstand (meer dan) voldoende is.

Adres	Type bedrijf	Gewenste afstand	Werkelijke afstand
Kerkstraat 64	Horeca	10	55
Oranjeplein 1	Kerkgebouw	30	90
Oranjeplein 18	Horeca	10	55
Oranjeplein 20A	Horeca	10	80
Weteringplein 1	Cultureel centrum / bibliotheek	10	125

Uit voorgaande blijkt dat in het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de belangen van omliggende bedrijven met de bouw van 8 woningen niet worden geschaad.

Tot slot verdient in dit kader nog aandacht (de mogelijkheid tot) het organiseren van evenementen op de kasteelweide. De weide zou dienst moeten doen als dagelijkse ontspannings- en ontmoetingsplek en biedt daarnaast ruimte voor jaarlijkse evenementen en manifestaties.

De formulering “zou … moeten doen” is erg vreemd. Waarom staat er niet gewoon “De weide doet dienst als…”? Of is dat nog aan zoveel twijfel onderhevig dat het wel eens heel anders kan blijken te zijn? Wat staat de burger / omwonenden nog te wachten?

Voormelde activiteiten hebben een lokaal karakter, zoals de dorpsfeesten en de kermis. Dit is als zodanig ook vastgelegd in het ter plaatse geldende bestemmingsplan Kasteelweide (dat wel geheim lijkt te zijn; het staat althans niet op de website van de gemeente. De Wro zegt: “Digitalisering van de bestemmingsplannen is verplicht”. Waarom dan niet meteen op een toegankelijke manier op het wereldwijde web?). De incidentele activiteiten hebben een beperkte milieubelasting tot gevolg. Deze beperken zich tot het af- en aanrijden van auto’s ten tijde van het recreatief gebruik van evenementen. De optredende milieu-effecten beperken zich tot geluidsuitstraling.

In het kader van het bestemmingsplan Kasteelweide, vastgesteld bij raadsbesluit van 26 juni 2008, gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 11 februari 2009, nummer 1432392/1503468, is binnen deze context al vastgelegd dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6 Kabels en leidingen

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen kabels en leidingen aanwezig, die een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling, anders dan omschreven onder 4.3.

Vóór aanvang van de graafwerkzaamheden wordt de exacte ligging van kabels en leidingen door middel van een KLIC-melding opgevraagd bij de betrokken leidingbeheerders.

4.7 Water

De projectlocatie valt onder het waterschap Brabantse Delta, die ten behoeve van ruimtelijke plannen beleidsuitgangspunten heeft opgesteld. Een van de uitgangspunten is dat nieuwe ontwikkelingen waterneutraal moeten worden uitgevoerd, waarbij zoveel mogelijk moet worden gestreefd naar het behoud of herstel van de natuurlijke waterhuishoudkundige situatie. Het toekomstige watersysteem moet hierbij voldoen aan de op 1 mei 2009 vastgestelde beleidsregel hydraulische randvoorwaarden van het waterschap.

Geconstateerd moet worden dat er géén lozing plaatsvindt op oppervlaktewater, zodat het gemeentelijk beleid maatgevend is. Het beleid van de gemeente is verwoord in het WRP 2011-2015.

Dit betekent dat bij nieuwbouw in inbreidingslocaties deze hydrologisch neutraal moeten worden ingericht. Dit houdt in dat een neerslaggebeurtenis, die eens in de 100 jaar voorkomt (T=100), geborgen dient te kunnen worden. Het hydrologisch neutraal bouwen in inbreidingslocaties houdt onder andere in dat toename van verhard oppervlak gecompenseerd moet worden door het creëren van extra berging, zodat er geen toename is van afvoer naar omliggende gebieden.

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van de kasteelweide en ten zuiden van de bestaande bebouwing aan het Oranjeplein. Ter plaatse van het plangebied, meer specifiek aan de Kerkstraat / Oranjeplein is een gemengd rioolstelsel aanwezig.

Het plangebied is gelegen in het gebied tussen de kasteelweide en de aanwezige bebouwing langs het Oranjeplein. Ter plaatse van het plangebied is een gemengd rioolstelsel aanwezig.

Is dit niet erg dubbelop? Zat hier iemand te slapen?

Uitgangspunt bij nieuwbouwplannen is dat hemelwater en vuil water gescheiden worden aangeboden. Voor toevoegingen van verharde oppervlakte met minder dan 500m² geldt dat er gewerkt mag worden met een gescheiden rioleringsstelsel. Er hoeft dan geen infiltratie of retentie binnen het eigen terrein te worden gerealiseerd.

De totaal verharde oppervlakte -bebouwing inclusief (tuin)verharding- bedraagt circa 1100m². Ter plaatse is reeds aanwezig een bebouwd oppervlak (bedrijfsgebouw met overkapping) van in totaal 575m² (450m² gebouw en 125m² overkapt) en een verhard oppervlak in de vorm van bestrating van circa 100m². Op grond hiervan dient te worden geconcludeerd dat geen sprake is van een toename met meer dan 500m², zodat geen retentie is vereist.

Ter plaatse van de projectlocatie is sprake van een gemengd rioolstelsel. Op termijn wordt gestreefd naar een gescheiden stelsel. De voorzieningen zullen zodanig worden gerealiseerd, dat op termijn het (vuil) huishoudelijk water kan worden gescheiden van het (schone) hemelwater. Daartoe zullen twee afvoeren tot vlak voor de eigendomsgrens van de initiatiefnemer tot aan het Oranjeplein worden aangelegd en gekoppeld. Deze zullen tijdelijk worden aangesloten op het gemengde riool in het Oranjeplein. Naar de toekomst is de mogelijkheid dan gewaarborgd om na realisering van een gescheiden stelsel in het Oranjeplein tot een gescheiden afvoer te komen.

Voor dit moment dient te worden volstaan met het aansluiten op het aanwezige riool.

Het waterschap de Brabantse Delta is om advies gevraagd over de waterhuishoudkundige aspecten. Een kopie van deze brief zal opgenomen worden in de bijlage van dit rapport.

4.8 Verkeer

4.8.1 Verkeer

De ontsluiting van de nieuwe woningen vindt rechtstreeks plaats op het Oranjeplein. De in- en uitrit van de ondergrondse parkeervoorziening wordt gesitueerd aan de noordzijde van de beoogde nieuwbouw. De realisatie van 8 woningen geeft per woning gemiddeld 7 verkeersbewegingen per etmaal, zodat per etmaal sprake zal zijn van maximaal 56 verkeersbewegingen. Dit zal de intensiteit op het Oranjeplein nauwelijks beïnvloeden, omdat het slechts 1% betreft van de maximale intensiteit op het Oranjeplein.

Dit mag juist zijn, maar feitelijk wordt er wel een nieuwe in-/uitrit – en misschien wel een zijstraat – gecreëerd op een punt waar het nu al erg druk kan zijn en dat verkeerstechnisch niet bepaald overzichtelijk is. Vooral voor fietsers die vanuit Kerkstraat-Oranjeplein willen afslaan naar de Venloonstraat is dit nu al een erg onhandig punt. Ook voor overstekende voetgangers is de overzichtelijkheid / veiligheid bepaald niet optimaal. In een dorp dat zegt zich op toerisme te richten, zijn fietsers en voetgangers wel groepen die maar beter “in de watten gelegd” kunnen worden. Dit dit ook voor de eigen inwoners geldt, mag duidelijk zijn.

Het is dan ook niet aannemelijk dat de ontsluiting van de nieuwbouwwoningen op het Oranjeplein zal leiden tot een onevenredige belasting ervan. Ook de doorstroming op het kruispunt van de Kerkstraat/Oranjeplein met de Kasteellaan zal niet leiden tot causale knelpunten.

Erger dan het daar nu is, kan het nauwelijks nog worden (en voor de goede orde: ik woon bij die T-kruising en maak deze problematiek dagelijks mee).

4.8.1 Parkeren

Het parkeren geschiedt op eigen terrein in die zin, dat een deels ondergrondse parkeervoorziening wordt gerealiseerd met een capaciteit van tenminste 16 parkeerplaatsen.

Wat betekent hier “deels ondergronds”?

Daarmee wordt de gemeentelijke parkeernorm op eigen terrein gerealiseerd en is sprake van een afdoende oplossing.

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

Dat is wat kort door de bocht.

 

4.9 Flora en Fauna

Het plangebied is vanuit de groene hoofdstructuur aangewezen als RNLE (= Regionale Natuur- en Landschapseenheid). Het plangebied bezit op zichzelf geen bijzondere potentiële natuurwaarden, maar is een schakel tussen belangrijke bos- en natuurgebieden. Het beleid is gericht op bescherming en ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden.

Opnieuw een uitstekende reden om hier vast te houden aan het vigerende bestemmingsplan en het bouwen van woningen niet toe te staan.

Het plangebied is te typeren als soortenarm en voedselrijk met een lage ecologische waarde waar een rijk ontwikkelde vegetatie ontbreekt. Uit inventarisatie en veldbezoek is gebleken dat het plangebied een geschikte habitat vormt voor een aantal algemene, beschermde soorten.

Het beleid zou er dus beter op gericht kunnen zijn om juist deze bestaande waarden te versterken. Geef die “algemene, beschermde soorten” de kans deze habitat in te nemen.

Per februari 2005 geldt voor ruimtelijke ingrepen een aanpassing op het ontheffingenbeleid van de flora en faunawet. Bij ruimtelijke ingrepen geldt op voorhand een vrijstelling voor algemene soorten mits een lichte toets heeft plaatsgevonden. De ecologische quickscan geldt als een lichte toets. Op basis van artikel 2 van de flora en faunawet geldt de zorgplicht, die stelt dat binnen alle redelijkheid schade aan flora en fauna zo veel mogelijk dient te worden beperkt. Met inachtneming van hierna genoemde handelingen, hoeft voor de algemene soorten geen ontheffingsaanvraag ingediend te worden.

Wordt hier opnieuw een uitweg gezocht om iets te gaan doen waarvoor het bestemmingsplan geen ruimte laat? Betekenen de woorden “binnen alle redelijkheid” in de flora en faunawet niet: met inachtneming van het (vigerende) bestemmingsplan?

De lijnvormige elementen in en in de directe omgeving van het plangebied geven de locatie enige ecologische betekenis. Voor vleermuizen die mogelijk deze lijnelementen als aanvliegroute gebruiken, wordt de bereikbaarheid tussen foerageergebied en voortplantingsgebied door de geplande ingrepen, onder bepaalde voorwaarden, niet aangetast (kan dit alles niet wat concreter? Dit is vaagheid ten top). Wanneer het plangebied ingericht wordt met felle lantaarnpalen, kunnen deze een verstorende werking hebben op vleermuizen en daarmee de mogelijke foerageerroutes aantasten. Inrichting met spaarzame verlichting en bloemrijke bermen, kunnen zelfs het insectenaanbod in het plangebied verhogen waardoor het als een foerageergebied aantrekkelijk wordt.

De ingrepen in het bestaand milieu als gevolg van de voorgestelde ingrepen zijn beperkt. Opnieuw nogal kort door de bocht. Als het voornemen van Van Besouw Beheer doorgaat, wordt hier een massief blok woningen van minimaal tien meter hoog neergezet. Geloven we echt dat de vleermuizen dan voortaan allemaal door de kleine onderdoorgang gaan vliegen? Langs de Kasteellaan is het voetpad buiten de laanbeplanting getraceerd. Van deze laatste zin begrijp ik niet waarom hij hier staat. Geknipt en geplakt uit het verkeerde document??

Omdat het eikenblad slecht verteerd, is hiervan onder laanbeplanting een dikke laag aanwezig. Bij aanleg van een pad tussen de bomenrijen zouden deze ter plaatse van het pad verwijderd moeten worden (draagkracht). Idem dito.

Daarnaast vertoont het maaiveld ter plaatse van de laanbeplanting veel ongelijkheden in hoogteligging (kuilen en gaten). Idem dito.

De aanleg van de geplande voet- en fietsverbinding zal 2,5 tot 3 meter breed worden. Voor de aanleg van de fundatie zal het huidige maaiveld, 0,2 tot 0,5 meter worden afgegraven. Gezien de relatief oppervlakkig gevormde wortel van de bomen wordt de afgraving van de fundatie beperkt tot maximaal 3 meter onder het maaiveld. Het percentage wortelverlies blijft hierdoor beperkt. De ontgraving voor het plaatsen van een kantopsluiting wordt eveneens 0,3 beperkt. Door plaatsing van een anti-worteldoek onder het zandcunet kan beworteling hierin en daarmee de opdruk van de verharding in de toekomst worden voorkomen. Het anti-worteldoek dient onder en langs de kantontsluiting tot het maaiveld te worden gehonoreerd. Idem dito.

Het is volstrekt onduidelijk over welk pad het hier gaat en hoe dit in relatie staat tot de bouwplannen die dit (voorontwerp) bestemmingsplan mogelijk hoopt te maken. Ook is onbegrijpelijk hoe het mogelijk is dat oppervlakkig wortelende bomen juist geen schade oplopen wanneer wordt gegraven tot 3 meter onder het maaiveld. Begint u onderaan met graven?

 

Conclusie

Op grond van het deelaspect flora en fauna, kan worden geconcludeerd dat geen sprake is van een belemmering voor de bouw van de beoogde woningen. Nou, dat staat nog te bezien. De bouw zal flora en fauna in elk geval geen goed doen. Het uitvoeren van de meest verstorende werkzaamheden en de kapwerkzaamheden, zal in de daartoe geschikte periode moeten worden uitgevoerd, dan wel dient te worden voldaan aan de gestelde eisen. Van kapwerkzaamheden is in het voorgaande geen sprake geweest. Wat en waar wordt er gekapt?

4.9 Archeologie

Het plangebied ligt aan de zuidkant van de kern Loon op Zand. In het kader van de geplande nieuwbouw is door BILAN d.d. 6 juli 2009, nummer 2009/084, een archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Geadviseerd is om een archeologisch vervolgonderzoek uit te voeren.

Op basis van een goedgekeurd programma van eisen is vervolgens door ADC ArcheoProjecten een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd, rapport 2137.

Uit dit onderzoek is gebleken dat binnen het onderzoeksgebied geen archeologische waarden zijn aangetroffen, die wijzen op de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen. Zowel op fysieke als inhoudelijke kwaliteit scoort het onderzoeksgebied laag en is daarmee niet behoudenswaardig. Aangezien er geen vindplaats is aangetroffen, is er tevens geen sprake van bedreiging van een vindplaats door de voorgenomen bouwplannen. Vanwege het ontbreken van archeologische waarden is geadviseerd om geen vervolgonderzoek te laten uitvoeren.

Ondanks dat op basis van het proefsleuvenonderzoek de verwachting is dat er geen archeologische waarden (meer) binnen het plangebied aanwezig zijn, kunnen deze echter niet volledig uitgesloten worden. Mochten er tijdens de werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen, dan is de initiatiefnemer conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg verplicht hiervan melding te maken bij het bevoegd gezag.

Onze gemeente kent deze wet dus toch. Dan is er bewust in strijd met de wet gehandeld bij de (voorbereidingen tot) de herinrichting van de Kasteelweide (en bij de voorbereiding voor de aanleg van de ontsluitingsweg Molenwijk-Zuid). Staat de gemeente boven de wet?

Conclusie en Advies

Gezien het resultaat van het proefsleuvenonderzoek naar de aanwezigheid van archeologische sporen in de bodem is een archeologisch vervolgonderzoek niet noodzakelijk.

Indien tijdens de (graaf)werkzaamheden archeologische vondsten en/of sporen worden aangetroffen zal dit direct bij het bevoegde gezag, in dit geval de gemeente Loon op Zand, gemeld worden.

Voor alle duidelijkheid: volgens de Monumentenwet betreft het dan alle objecten en sporen die redelijkerwijs ouder zijn dan vijftig jaar.

5. JURIDISCHE BESCHRIJVING

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het gebied gelegen ten noorden van de kasteelweide en ten zuiden van de bestaande bebouwing aan het Oranjeplein.

Wanneer dat werkelijk het doel is, dan is des te meer verbazingwekkend hoezeer het voorgaande ronkt van de projectontwikkelaars-reclamefolder prietpraat. Dit voorontwerp lijkt wel geschreven door de ontwikkelaar (de “initiatiefnemer”) zelf.

In voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de komende jaren voor de ruimtelijke en functionele gewenste situatie in het plangebied aangegeven. Gewenst door wie? Het lijkt in dit geval duidelijk dat hier wordt gewenst door Van Besouw Beheer, niet door de Gemeente Loon op Zand. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de milieu- en omgevingsaspecten.

In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten hun juridische vertaling in het eigenlijke plan (regels en verbeelding) hebben gekregen. De bestemmingen zijn juridisch vastgelegd in de tekst van de regels en in beeld op een verbeelding. Verbeelding en regels zijn één geheel en niet afzonderlijk leesbaar.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Voorts is aangesloten bij het gemeentelijke Handboek digitale bestemmingsplannen. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels.

5.1 Systematiek en techniek

Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 opgezet volgens de verplichte landelijke Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2008). Deze standaard – welke slechts een systematische standaardisering betreft en geen inhoudelijke standaard is – is verplicht in het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). Zo voorziet het SVBP in een standaardopbouw van een bestemmingsplan door onder andere:

– standaardbenamingen van een bestemming en de daarin voorkomende bepalingen (bouwregels, aanlegvergunningen, e.d.);

– de alfabetische volgorde van de begripsbepalingen en bestemmingen;

– een vaste volgorde van een indeling van een bestemming;

– een aantal standaardbegripsbepalingen;

– een standaardwijze van meten;

– vaste kleuren en kleurcodes van een bestemming op de verbeelding;

– standaardbenamingen van aanduidingen op de digitale verbeelding van het bestemmingsplan en in de regels.

In het kader van de nieuwe wet- en regelgeving is het plan technisch als een digitaal raadpleegbare versie uitgevoerd en voldoet het aan de eisen van DURP (Digitale Uitwisseling in Ruimtelijke Processen). Het plan kan in het informatiesysteem van de gemeente en diverse andere overheden worden ingevoerd en worden ontsloten via internet. Er zal een analoge (papieren) versie van het bestemmingsplan naast het digitale plan blijven bestaan. Het vaststellen van een digitale versie is vanaf de invoering van de nieuwe Wro overigens verplicht.

5.2 Toelichting op de bestemming

Hieronder wordt een uitleg gegeven bij die bestemmingen waarvoor dit noodzakelijk is. Niet alle bestemmingen zijn hier beschreven, wanneer de bestemming niet beschreven is, zijn er geen bijzonderheden te melden.

Wonen

De woonpercelen zijn bestemd tot “Wonen”. Binnen deze bestemming zijn de volgende bouwwerken toegestaan: hoofdgebouwen (woningen), aan- en uitbouwen, bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde en overkappingen.

Ter plaatse mogen woningen worden gerealiseerd. Aan het bebouwingstype zijn specifieke bouwregels verbonden.

Verkeer

Om te illustreren dat de ontsluitingsstructuur in die vorm ook gestalte krijgt is aan de noordzijde van het complex de bestemming ‘Verkeer’ toegekend.

Dit betreft een relatief klein gebiedje dat nergens aansluit op de openbare weg. Hiermee blijft onduidelijk hoe de feitelijke ontsluiting zal verlopen. Bovendien is onduidelijk welke invulling dit gebiedje zal krijgen (parkeren, inrijstrook, of iets anders).

5.3. Overige bepalingen

Afwijkingen (algemeen)

De in het plan opgenomen afwijkingsmogelijkheden bieden de mogelijkheid om veranderingen relatief snel, na een korte procedure en binnen gemeentelijk te beoordelen en door te voeren. Deze regels zijn veel te ruim. Zij maken het mogelijk om van een aanbouw / schuurtje in een handomdraai een extra woning te maken. Dat moet gewoon niet gebeuren en dus ook niet als mogelijkheid in het plan worden opgenomen. Aan het gebruik van deze afwijkingen zijn wel een aantal voorwaarden verbonden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de planregels. Het doel van het opnemen van deze voorwaarden is om te voorkomen dat er een stedenbouwkundige, planologische en aan de andere kant onaanvaardbare situatie zal ontstaan.

De rechtszekerheid voor de belanghebbenden is verzekerd door de bezwaarschriftenprocedure die bij de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid is voorgeschreven. Iedere voorgenomen afwijking van de verbeelding en de planregels zal in de procedure namelijk niet alleen worden beoordeeld op zijn inhoudelijke aspecten en getoetst worden aan het plan, maar zal evenzeer worden bezien op zijn gevolgen voor omwonenden en andere belanghebbenden.

Algemene afwijkingsregels

Het betreft een flexibiliteitsregeling die noodzakelijk is om op kleine onderdelen te kunnen afwijken van de regels van het plan, bijvoorbeeld als gevolg van in de praktijk vaak voorkomende problemen met het uitmeten van terreinen en dergelijke. Een bekend gegeven is de mogelijkheid om 10% te kunnen afwijken van maten, percentages en afmetingen. Deze regel is slechts toepasbaar onder bepaalde beperkingen.

Dit is een volstrekt achterhaalde regel. Met moderne meettechnieken is ondenkbaar dat een uitvoerder zich tien procent vergist bij het uitzetten van een oppervlak of bij het bepalen van een goot- of nokhoogte. Door deze bepaling te handhaven, wordt in feite vastgesteld dat het gebouw tien procent groter wordt dan in het plan is vastgelegd (en dat is al krankzinnig groot).

Overgangsregels

Door middel van deze regels kunnen bestaande afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan worden voortgezet, tenzij deze op illegale manier tot stand zijn gekomen. Als er geen sprake is van illegale situaties kan de bestaande situatie worden gecontinueerd. Ten behoeve daarvan kunnen van het bestemmingsplan afwijkende gebouwen in stand worden gehouden en kan van het bestemmingsplan afwijkend bestaand gebruik worden voortgezet. De overgangsregels zijn opgenomen conform artikel 3.2.1. en 3.2.2. Bro.

Dat zal allemaal best, maar verlaag dan in elk geval de maximale goothoogte tot 2,4 meter en de maximale nokhoogte tot 4,5 meter. En deze hoogtes moeten dan worden gemeten vanaf het maaiveld en niet vanaf de “plint”.

6 MAATSCHAPPELIJKE EN ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft met ingang van PM conform de inspraakverordening gedurende een termijn van zes weken ter visie gelegen.

Tevens is het voorontwerp-bestemmingsplan in het kader van het vooroverleg, als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, toegestuurd aan diverse diensten en instanties.

In het kader van de herinrichting van de Kasteelweide is dit bouwvoornemen (met getekende impressie) al eens ingebracht bij de Gemeentelijke Monumentencommissie (en dit ondanks dat het bestaan van dit voornemen door alle betrokkenen bij hoog en bij laag werd ontkend). Een medewerker van de provinciale welstandscommissie die daar toen bij aanwezig was, sprak de memorabele woorden: “Dit moeten jullie voorkomen.” Ik mag hopen dat deze uitspraak toen ook is genotuleerd (maar vrees het ergste). U kunt dit vast nazoeken en zo nodig wil er graag onder ede over worden gehoord.

De ontvangen vooroverlegreacties zijn als bijlagen bijgevoegd en geven wel/geen aanleiding tot aanpassingen van het plan. Tot intrekken / afwijzen?

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Realisatie van het project is een particulier initiatief en vindt plaats op eigen terrein. Alle kosten van het plan, gericht op de realisatie van 8 woningen komen geheel voor rekening van Van Besouw Beheer.

Op basis van artikel 6.24 van de Wro is met Van Besouw Beheer een (anterieure) grondexploitatieovereenkomst hierover gesloten. Nu hiermee de kosten anderszins zijn verzekerd is het opstellen van een exploitatieplan, als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro niet noodzakelijk.

Voorts is een verhaalsovereenkomst inzake planschade gesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente. De vergoeding van eventuele succesvolle planschadeclaims zullen op basis van deze overeenkomst op de initiatiefnemer worden verhaald.

Onderhavig project is dan ook economisch uitvoerbaar.

Dat is nogal simplistisch. Deze conclusie geldt dus voor de gemeente, die zich alvast tegen alle kosten heeft ingedekt. Mag de vraag ook zijn of het plan nodig is, en of het nodig is dat gemeente het faciliteert? Zo lang er nog nieuwe woningen leeg staan (Castellanie) en er elders nog op (echte) inbreidingslocaties wordt gebouwd, dient onderhavig plan geen ander doel dan Van Besouw Beheer aan inkomsten te helpen. Dat is geen taak van de gemeente.

 

 

Een goede eindredacteur is goud waard.